Kapitalanlageimmobilie – Worauf kommt es an? Teil 4: Der „Kümmerfaktor“

13. Juni 2017   |   Artikel drucken Artikel drucken

Viele Anleger und Sparer denken als Möglichkeiten sicher und ertragreich Ihr Geld anzulegen an vermietete Immobilien. Sei es zielgerichtet als Altersvorsorge, oder als Vermögensaufbau oder Vermögenssicherung. Worauf kommt es aber an, ob eine solche Investition erfolgreich ist, oder nicht.
Hier nochmal die wichtigsten 4 Grundfaktoren:

  1. Von wem kaufe ich?
  2. Wo kaufe ich?
  3. WER KÜMMERT SICH?
  4. Welche Eigenschaften hat das Objekt?

Deshalb gehen wir hier folgenden Fragen nach:

  1. Wer kümmert sich?
  2. Was ist damit gemeint?

Grundsätzlich haben wir bei der vermieteten Immobilie zwei Faktoren:

  1. Die technische Seite
  2. Die fiskalische Seite

Unter die technische Seite fallen alle dinglichen Gegebenheiten wie der tropfende Wasserhahn, ggf. die Heizung und sonstige Wartungs- oder Reparaturmaßnahmen. Dafür ist nämlich der Vermieter zuständig. I.d.R. fällt hier relativ wenig an. Aber wenn doch: Dann müssen Angebote eingeholt und verglichen oder ggf. auch nur schnell reagiert werden. Wen rufe ich nun an? Wer macht es zu einem vernünftigen Preis? Wer kann so etwas? Wen genau brauche ich jetzt eigentlich? Meistens passiert etwas, wenn man es selbst insbesondere zeitlich nicht brauchen kann. Bei Mängeln an oder in der Wohnung hat der Mieter Mietminderungsrechte. Solche muss er allerdings ankündigen. Dennoch ist rasche Abhilfe gefordert. Und genau jetzt bin ich im Urlaub oder Geschäftsreise und kann nicht aktiv werden. Idealer Weise (siehe letzte Ausgabe) liegt das Anlageobjekt nicht in unmittelbarer Wohnnähe. Fälschlicher Weise wird das oft als Argument gesehen, warum das Anlageobjekt „in der Nähe“ sein müsse. Anlagestrategisch ist dies i.d.R. jedoch nicht sinnvoll.

Zur fiskalischen Seite gehört u.a die jährliche Abrechnung für den Mieter sowie ggf. Neuvermietungs-bemühungen, aber auch die zeitgemäße und regelmäßige Anpassung der Miete. Alle diese Vorgänge sind mit Gesetzen oder Bestimmungen reglementiert und in Grenzen vorgegeben. Das ändert sich auch schon mal. So darf heute nach dem sog. Bestellerprinzip kein Mieter mehr die Vermittlungsprovision zahlen, sondern diese zahlt der Vermieter. Das können marktüblich bis zu 2 Monatsmieten sein, obgleich es nicht gesetzlich geregelt ist, im Gegensatz zur Beauftragung durch den Mieter mit einem Suchauftrag an einen Makler. Bei der Mietersuche selbst sind nicht äußeres Erscheinungsbild und der „gute Eindruck“ des Mietinteressenten vornehmlich von Belang, sondern eine Vielzahl von aussagekräftigen Dokumenten ist anzufordern, zu bewerten und richtig zu interpretieren! Neben einer Selbstauskunft, sollten Personalausweis, Gehaltsabrechnungen nebst Arbeitsvertrag und Schufa-Auskunft als Mindestanforderung gelten. Und es muss eigeschätzt werden, ob die vorgelegten Dokumente auch echt sind! Mietkaution in verschiedenster Form (Bar/Einzahlung auf ein Konto oder als Bürgschaft) runden das Bild ab. Bezüglich der nicht vorgenommenen Mietanpassungen an die marktgegeben Konditionen zerstören sich die meisten Investoren ihr Investment ohne Fremdeinwirkung über die Zeit übrigens selbst. Immer wieder Anlass zum Streit und verschiedenen Auffassungen sorgen auch die jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Was gehört da rein und was nicht? Welche Kosten werden wie abgerechnet, damit es nicht anfechtbar ist. Die Hausgeldabrechnung gegenüber dem Eigentümer/Vermieter ist bereinigt um die Verwaltungs- und Rücklagenkosten nicht automatisch die Nebenkostenabrechnung für den Mieter, wie viele annehmen. Das hängt von den Regelungen im Mietvertrag ab. Die können, müssen aber nicht deckungsgleich mit den Abrechnungsmodalitäten der Hausgemeinschaft sein.

Hier ist bei allen persönlichen Qualifikationen, Geschick und handwerklichen Fähigkeiten professionelle Hilfe geboten. Insbesondere aus zeitlichen Gründen. Die Statistiken sprechen hier eine klare Sprache: Von 100% vermieteten Wohneinheiten in Deutschland werden rd. 60% von privaten Vermietern gehalten. Die Ausfall- und Problemraten bei professionell verwalteten Einheiten liegen mit 10/90 allerdings erheblich geringer als bei den privat bewirtschafteten Einheiten – und damit liegt auch der wirtschaftliche Erfolg, trotz Kosten für eine professionelle Mietsonderverwaltung, i.d.R. langfristig betrachtet deutlich höher.

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