Kapitalanlageimmobilie – Worauf kommt es an? Teil 3: Das „A-B-C“ der Lage

16. Mai 2017   |   Artikel drucken Artikel drucken

Viele Anleger und Sparer Gedanken zu Ihren Möglichkeiten sicher und ertragreich Ihr Geld anzulegen. Sei es zielgerichtet als Altersvorsorge, oder als Vermögensaufbau oder Vermögenssicherung. Viele denken dabei auch verstärkt über die Investition in eine vermietet Wohnimmobilie nach. Haben wir in den letzten Ausgaben uns allgemein damit beschäftigt, wie es grundsätzlich funktioniert, wollen wir uns in den nächsten Ausgaben mit den Details hierzu beschäftigen. Worauf kommt es an, ob eine solche Investition erfolgreich ist, oder nicht.

Hier nochmal die wichtigsten 4 Faktoren:

  1. Von wem kaufe ich?
  2. WO KAUFE ICH?
  3. Wer kümmert sich?
  4. Welche Eigenschaften hat das Objekt?

Heute: Wo kaufe ich die Immobilie?

„Lage – Lage – Lage“!

Den Ausspruch werden Sie kennen. Aber diese ist eben nicht alles, wie ja schon in den vorherigen Artikeln dargestellt wurde.

Welche Fehler werden bei der Lageauswahl oft gemacht?

Der am meisten begangene Fehler bei der Investition in eine Kapitalanlageimmobilie bezogen auf die Lage ist, dass eigene Wohnvorstellungen in den Vordergrund gestellt werden. Es soll im Grünen liegen, ruhig und das man lagetechnisch auf ein Auto angewiesen ist, wird billigend in Kauf genommen bzw. als selbstverständlich angesehen. Die Vorstellungen des Investors müssen somit aber nicht mit von der Masse der Mieter gewünschten Kriterien übereinstimmen. Hier sind oft andere Kriterien erforderlich:

  • Bezahlbarer Wohnraum / ggf. sog. „B-Lagen“
  • Gute Anbindung an den ÖPNV
  • Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten
  • Medizinische Versorgung
  • u.U. Schulen und Kindergärten in der Nähe
  • Arbeitsplätze
  • Wo ist die nächste „car-sharing“ Station?

Insbesondere Letzteres nimmt bei nachfragenden Mietern stetig zu. Der Trend insbesondere in Ballungszentren geht ja nicht zum „Dritt-Auto“, sondern eher zu: „Wir haben gar kein Auto mehr!“ Das wird miettechnisch natürlich mit der Erreichbarkeit der o.a. Bedürfnisse und dem ÖPNV gekoppelt.

A-B-C Lagen

Diese Beschreibungen qualifizieren im Allgemeinen die jeweilige Örtlichkeit und wirken sich natürlich auch auf den Preis aus.

Eine A Lage bietet die anzunehmende höchste Werthaltigkeit an, aber auch wahrscheinlich über die dadurch bedingte Preisgestaltung die niedrigste Rendite im Verhältnis zu den erreichbaren Mieten. Diese Begrifflichkeiten werden sowohl überregional, wie auch jeweils regional benutzt. Wird München grundsätzlich als „A-Lage“ betrachtet, so gibt es innerhalb Münchens an sich wieder A bis … Lagen.

Unter Renditegesichtspunkten und der aktuellen Preisentwicklung sind B- aber ggf. sogar C-Lagen am interessantesten. Die Qualität der Lage für eine Investition an sich wird durch Bevölkerungsdichte und Anzahl und regionale Faktoren, wie Wirtschaftskraft, soziale- und das kulturelle Angebot bestimmt. Auch die Bevölkerungsentwicklung in Zukunft spielt eine Rolle. Findet eher Zuwachs oder Abwanderung statt. Hier werden ebenfalls gerne Fehler gemacht und lieber „vor Ort“ in meiner mir bekannten Umgebung gekauft, obwohl gesamt betrachte einige der benötigten Langfristfaktoren nicht zutreffen oder gar unbekannt sind.

Auch „Speckgürtel-Lagen“ können sehr interessant sein. Das sind Kommunen, welche unmittelbar an größere Metropolen und Städte anschließen und durch den Preisdruck in diesen Zentren zunehmend an Attraktivität gewinnen. Hier sind auch noch bezahlbare Neubauprojekte realistischer, als in verdichteten Zentrumslagen.

Fazit:

Es wird deutlich, dass auch hier eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen ist. Daher empfehlen wir eine professionelle Beratung von Fachleuten, die hier thematisch zu Hause sind. Mit unserem Partner [dieberater²] ist das gewährleistet, damit vermeintlich „günstig“ später nicht doch „teuer“ wird.
Hierzu können Sie auch jeden ersten Dienstag im Monat um 19 Uhr online einem Vortrag des Geschäftsführers von Partner [dieberater²] beiwohnen und direkt Ihre Fragen stellen.
Zugangsdaten, die genauen Termine und die Anmeldemöglichkeiten finden Sie auf der Detailseite.

In der nächsten Ausgabe beschäftigen wir uns mit der Frage: "Wer kümmert sich?"