Kapitalanlageimmobilie – In aller Munde, aber: Worauf kommt es dabei an? Teil 2

Auf Basis der aktuellen Niedrigzinssituation machen Sich viele Anleger und Sparer Gedanken zu Ihren Möglichkeiten sicher und ertragreich Ihr Geld anzulegen. Sei es zielgerichtet als Altersvorsorge, oder als Vermögensaufbau oder Vermögenssicherung. Viele denken dabei auch verstärkt über die Investition in eine vermietete Wohnimmobilie nach. Haben wir in der letzten Ausgabe uns allgemein damit beschäftigt, wie es grundsätzlich funktioniert, wollen wir uns in den nächsten Ausgaben mit den Details hierzu beschäftigen. Worauf kommt es an, ob eine solche Investition erfolgreich ist, oder nicht.

Grundsätzlich ist die aktuelle Situation in Deutschland, dass es bei ca. 80 Mio. Einwohnern und einem Wohnungsbestand von ca. 41 Mio. Einheiten etwas mehr als die Hälfte davon (rd. 21. Mio) vermietet sind. Bezogen auf die Vergangenheitsergebnisse haben laut DIW-Studie aus 09.2014 private Anleger hier durchschnittlich nur 2,5% Ertrag erwirtschaftet. Gut 500.000 von rd. 12,1 Mio. Vermietern privater Natur haben sogar draufgezahlt. Institutionelle Investoren kommen hier auf gut 4,5%, also deutlich mehr Ertrag.

Woran liegt das?

Seitens privater Investoren gibt es eine Vielzahl von Ängsten, Vorurteilen und Fehlannahmen. Statt der erforderlichen Ratio wird gerade beim Wohnungskauf der Emotion Vorrang gelassen, wodurch Fehler gemacht werden. Was sind die Hauptängste und Risiken?

• Wohnung steht leer
• Mieter zahlt keine Miete
• Mieter zerstört die Wohnung od. Mietnomade
• Zeitaufwand für die Verwaltung / keine Erfahrung darin
• Risiko steigender Zinsen
• Steuerliche / Gesetzliche Änderungen
• Umfeld der Immobilie verschlechtert sich
• Bauträger geht Pleite / Bauvorhaben verzögert sich
• Qualität ist mangelhaft: „Schrottimmobilie“
• Angst vor unvorhersehbaren Kosten: „Sonderumlagen“
• Preis zu teuer
• Falsche Kalkulation, z. B. Mieterwartung zu hoch
• Arbeitslosigkeit / Krankheit

Wie auch in anderen Lebensbereichen spielt die Erfahrung und die Erkenntnisse zu einem Thema eine entscheidende Rolle. Dazu wollen wir beitragen. Vier grundsätzliche Fragestellungen sind zu beantworten.

1. Von wem kaufe ich?
2. Wo kaufe ich?
3. Wer kümmert sich?
4. Welche Eigenschaften hat das Objekt?

Grundsätzlich gilt: Die von mir gekaufte Wohneinheit zur Vermietung muss Kriterien erfüllen, damit diese für Mieter attraktiv ist.

So wird Leerstand vermieden. Zunächst muss örtlich eine bestimmte Menge an Mieterklientel vorhanden sein. Damit schließen sich ländliche Flächen aus, städtische sind zu bevorzugen. Hier finden sich bis zu 80% Mieter im Gegensatz zu ländlichen Gebieten, welche vornehmlich durch eine hohe Eigentums- und Selbstnutzerquote hervortun. Stichwort Selbstnutzer/Mieter: Würden Sie lieber eine Einheit in einem Objekt erwerben, in dem vorwiegend Selbstnutzer wohnen, oder lieber in einem Gebäude mit überwiegend Mietern? Das „Gefühl“ lässt uns zu dem Objekt neigen, welches vornehmlich von Eigennutzern bewohnt wird. Die Gründe dafür sind mannigfaltig und emotionaler Art. In Wirklichkeit zeigen sich bei solchen Objekten im Verlauf aber eher Probleme für die Anleger dahingehend, dass die Ziele und Wünsche von Selbstnutzern von denen der Anleger abweichend sind. Das bestätigt sich immer wieder bei den Vorträgen mit Endkunden und deren Rückmeldung. Daher sollte ein Auswahlverfahren auch mit dieser Fragestellung vor allen anderen Punkten beginnen! Es gibt Initiatoren welche sich gezielt auf den Verkauf an Anleger spezialisiert haben. Hier macht es i.d.R. Sinn zu kaufen, weil die Bildung der Eigentümergemeinschaft in Ihrer Zusammensetzung beim Abverkauf positiv gesteuert werden kann. Korrekturen im Nachgang sind hier nur schwer bis unmöglich!

Also muss zunächst die Frage beantwortet werden: „Von wem kaufe ich?!“. Die daraus weitergehenden Ableitungen dieser Eingangsfrage zu Qualität und Bonität bei Baumaßnahmen des Bauträgers/Verkäufers, Vergangenheitserfahrungen, einem sog. möglichen „track-record“, gehen damit einher, sind aber tatsächlich Nebeneffekte. Wenn Sie dazu mehr wissen wollen, sprechen sie uns an. Wir kooperieren in diesem Themenbereich mit einer bundesweit tätigen Unternehmung im Beratungssektor unabhängig von Bauträgern und Initiatoren.

Hierzu können Sie jeden ersten Dienstag im Monat online um 19 Uhr einem Vortrag des Geschäftsführers dieser Gesellschaft beiwohnen und direkt Ihre Fragen stellen. Zugangsdaten über uns. Oder vereinbaren Sie einen Termin mit uns.
Zu den Details
In der nächsten Ausgabe beschäftigen wir uns mit den Standortkriterien: „Wo kaufe ich die Immobilie?“.